盘县律师

　　核心内容：小产权房买卖存在哪些法律问题?小产权房买卖是否具有法律效力?下面。

一、小产权房的概念

　　所谓“小产权”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权”而言的，指的是在城市郊区或农村，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的房屋权属证书后，即对该房屋享有了“小产权”。小产权房的出现已有十余年历史，最初是一些农民将自建房出租或少量出售，以此维持生计，但近几年这种情况发生了变化，如今在全国的“城中村”里，小产权房已遍地开花。据业内人士讲，近几年，在城市房价的刺激下，“小产权房”已逐渐成为商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。

　　二、小产权房买卖合同的效力

　　《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。”该规定的目的是防止地方政府追求经济繁荣，而对土地进行无度开发，破坏耕地资源，最终危及粮食供应安全。对于建在耕地上的小产权房，因其违反《土地管理法》，此种买卖合同应认定为无效。

　　而宅基地本身已是建设用地，宅基地的转让并未改变土地用途。《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定只限制“一户一宅”，但对出卖、出租行为本身并未限制。根据《合同法》和最高人民法院司法解释，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。而我国现有的法律文件中，明确禁止农民向城市居民出售住宅的，只有一些国务院部门或工作机构发出的通知、意见。这些通知、意见从立法层面讲属于政策性规定，是不能作为认定合同无效的依据。根据所有权理论，所有权包括占有、使用、收益、处分的权能，农民出售自己合法所有的房屋是所有权人依法行使权利的行为;根据契约自由原则，能够反映双方当事人的真实意思，又不违背法律、行政法规强制性规定的合同应认定为有效。一概的否认小产权房买卖合同的效力既违背法理，也违背平等原则。